北京快三开奖图:大拆大整”下溫州拆遷戶荷包鼓脹:銀行超巨額完成存款指標!

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發表時間:2018-03-03 10:14來源:溫州房哥

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區域金融觀察

陳銘介紹,2017年他所在銀行系統在龍灣區的存款超巨額完成指標,甚至“把2018年的指標都完成了七七八八”,這其中不乏年紀較長的拆遷戶主動儲蓄。


拆遷,是溫州2017年的主題詞。

從2016年10月溫州鹿城區雙嶼街道中央突發農房倒塌事故,引發全市“大拆大整”專項行動以來,特別是溫州城區(鹿城、甌海和龍灣區)進行了大規模城中村改造和拆遷整治。


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▲鹿城區南郊街道里垟二期安置房即將完工。圖據溫州日報甌網


伴隨拆遷的,是大量民間大量(房哥小編注:原文如此,應為民間大量拆遷款)再涌入樓市,在2017年新房供應有限的背景下,溫州一、二手房地產市場數據出現全面飄紅。


2018年溫州樓市將如何走向?除了依靠政府方面的土地規劃,如何在“大拆大整”之后鋪開“大建大美”?在剛需背景下,“房價微漲,也不至于漲得太高”,成為當地多數業內人士的判斷。



拆遷背后的供需變化


春節期間,溫州居民李建國心里有一塊石頭沒有落地:他的老房子。


一年多以前,就有消息稱這套房子所在片區要被拆遷,此后房子的市場評估峰值價已將近翻了兩番。但一直沒有準信,還有的地方“人都搬出去了,又說不拆了,再搬回去”,李建國心里越來越沒底,于是在年前將房子掛牌出售。詢價者三三兩兩,但仍夠不上他的心理預期。而一旦拆遷,其心理價位與當前拆遷政策的差價就超過20萬元,還不包括贈送的面積。


以龍灣區的拆遷安置政策為例,假設有一間兩層房屋,占地100平方米,合法面積共200平方米,若舊房比準價為1.09萬元/平方米,安置房市場評估價為1.48萬元/平方米,按照貨幣安置的標準,算上合法面積補償、空翻部分補償(類似贈送優惠面積)、貨幣補償獎勵、新購房補助,總額約為350萬元。


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▲瑤溪城中村改造全景圖。江國榮/攝,圖據溫州日報。


在大規模拆遷后,房子供不應求的現象逐漸凸顯。

根據樓盤網的數據,2012-2014年溫州市區住宅供應量(面積)大于銷售量,但從2015年開始反彈,2017年銷售量超供應量面積為五年來最高。

疆宇房產的統計數據顯示,2017年溫州市區住宅供應168萬方,銷售208萬方,供不應求約40萬方。截至去年末,市區商品住宅庫存去化周期僅為3.3個月,而2016年為5.5個月。


2017年是溫州房價在2015年止跌企穩以來,增長最為明顯的一年。根據安居客統計,溫州市房價前三季度增長較快,漲幅在5%左右;四季度有所回調,但12月末較1月末的漲幅也有1.7%左右。此外,還要考慮到部分新開樓盤“被限價”。



拆遷的金融視角


“拆了大部分,誕生了許多‘拆二代’?!痹詰鋇匾泄ぷ韉某旅刑鏡?。他工作所在的龍灣區在三區中面積最小,但根據《溫州市人民政府辦公室關于印發2017年溫州市城中村改造工作計劃的通知》,當年要完成永中街道上灣村等20個行政村8000戶以上的整村簽約、騰空和舊房拆除,村數在三區中最多。


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▲中央綠軸區原城中村2016年舊景。圖據浙江新聞客戶端。


過去兩年,陳銘既目睹了大拆大整,也從金融角度見證了爆發式的2017年。

拆遷戶安置目前主要有兩種選擇:一是貨幣安置,即從政府獲得與拆遷房等價的現金;二是產權置換,即等待安置房。前者令拆遷戶手上持有大量現金。

陳銘介紹,據其了解,2017年他所在銀行系統在龍灣區的存款超巨額完成指標,甚至“把2018年的指標都完成了七七八八”,這其中不乏年紀較長的拆遷戶主動儲蓄。


“短期來看,貸款存量是下降的?!背旅擔骸拔夜蘭?,在龍灣區,一名客戶經理平均手上會有1億-2億元的貸款存量,或者更多。去年因為拆遷戶提前歸還貸款等原因流失的貸款規模,人均大概有500萬-1000萬元?!?/span>

如果把視線拉長,貸款增量也頗為可觀。據陳銘透露,該行龍灣區貸款2017年增幅創歷史新高,約為40%,其中安置房相關貸款是增長主力?!拔頤僑ツ?、8月時按揭貸款就基本停了,房貸的資本占用太厲害,我們的額度比較緊張,傾向于做小額分散的?!?/span>


在拆遷貨幣安置過程中,還誕生了一個新的銀行貸款品種。以鹿城區為例,政府在支付拆遷房款時,若在0-3個月以內支付,無利息;若在3-6個月支付,向拆遷戶提供年化5%的利息;6-9月提供年化10%利息,相當于向拆遷戶支付貸款利息。

有的拆遷戶雖然選擇延遲收款,但又急需買房,就可以憑借和政府的拆遷協議,按照協議數額向銀行貸款,到期還本付息,銀行利息基本與政府利息抵消。陳銘表示,對于銀行而言,這是小風險業務,也是過去一年發展較快的一個貸款產品。



“大拆大整”到“大建大美”


在一輪大拆大整過后,基調正在發生變化。

“拆得差不多了,今年主基調是大建大美,是要慢下來建設了?!貝郵虜鵯ㄏ喙毓ぷ鶻甑牧盅┐認?1世紀經濟報道記者表示,拆遷地塊的規劃非常重要,溫州發展較省內其他城市落后了幾年,若規劃不好,可能再拖慢溫州發展進程。


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▲溫州今年著力打造的南塘風貌街。圖據溫州鹿城發布。


根據《溫州市人民政府辦公室關于印發2017年溫州市城中村改造工作計劃的通知》,當年全市重點改造范圍內計劃完成81個行政村(另10個自然村、區塊),30970戶以上。

在溫州市棚戶區改造項目中,城中村占了大部分,同時還有一部分城鎮危舊房以及舊住宅區改造項目。據溫州日報報道,近2年多時間,溫州已拆除的地塊計劃于2018年開工建設的安置房項目約4萬套以上。


拆遷分現金還是安置房,在個人和家庭眼中是一筆經濟賬?!拔醫喲サ降那榭?,大概五五分。主要看分回的現金夠不夠買一套合適的商品房?!蔽輪蕕鋇亓硪徊鵯ò煜喙毓ぷ魅嗽北硎?。

溫州房價未來的走勢,人口變量不容忽視。溫州當地高校一位不愿透露姓名的學者指出,溫州市區常住人口比較穩定,但扣除自然增長率后,人口總體呈凈外流態勢。

以鹿城區暫住人口為例,根據鹿城區公安部門統計,近十年來,2011年人口達到巔峰,為84.55萬人;2017年降到最低,為57.01萬人,比2016年減少8.99萬人。


如何拆遷安置,除了經濟賬之外,更關乎一座城市的可持續發展。

“相對于把土地招拍掛出去,做商品房,以匹配更好的配套設施,或者去扶持新興產業,把房子拆了再建很多安置房的土地利用率太低?!繃盅┐缺硎?,這可能也是鹿城區推出“房票”制度的一個考量,希望控制安置房比例,提高土地利用率。


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▲“房票”支持的六大“限價新型社區”區位圖。最終以政府實施為準。


所謂“房票”,本質是安置屬性商品房。申請獲得房票的拆遷戶,可以憑借房票以折扣優先選購指定地塊的指定商品房。但目前該制度未正式落地。



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