北京快三苹果下载安装:“機構化、專業化、金融化”助力長租公寓市場迎黃金發展期

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發表時間:2018-03-14 10:28來源:樓市參考

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中國長租公寓市場發展再迎重磅利好


2018年3月5日,“兩會”政府工作報告指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康發展同時,支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房;加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。


在業內人士看來,這預示著國內住房租賃市場將迎來更大發展空間。


“事實上,住房租賃市場的快速發展,有著扎實基礎?!彼賦?,一方面當前中國一線城市的租賃人口尚未超過40%,遠低于國際大都市的租房人口比重,其市場發展潛力巨大,另一方面隨著城市化進程加大, 流動人口居住問題日益凸現,不少小業主出租房屋設施設備不齊全、房型過大、租金過高等問題容易觸發群居等安全隱患,令中國住房租賃市場急需引入一大批專業租房運營管理機構,通過專業化服務提供更優質的租房服務,擴大整個住房租賃市場發展空間。


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有機構調研指出,未來3-4年時間內,中國長租公寓市場將迎來巨大發展空間,機構管理的租賃房間數量的年均復合增長率高達40~50%。


巨大的市場發展空間,驅使近年越來越多房地產企業與金融機構紛紛涉足長租公寓項目投資建設。


然而,長租公寓市場迅猛發展同時,如何兼顧社會效益與經濟效應,進而構建長租公寓良好發展的長效機制,各個市場參與者依然在摸著石頭過河。


在多位研究長租公寓市場發展的專家看來,借鑒歐美長租公寓發展歷程,一個具備良好發展趨勢的長租公寓市場,必須具備機構化、專業化、金融化三大基因。


所謂專業化,是指長租公寓運營管理機構提供專業服務滿足大量消費者住房需求同時,通過專業選址與建設投資創造可觀的投資回報;


機構化則是專業長租公寓運營管理機構的大量涌現,徹底改變以往住房租賃市場服務意識差、保障不足等痛點,以提升整體租房服務品質贏得更大發展空間;


金融化則是金融機構與專業開發商相互協作,通過多渠道籌資降低運營與融資成本壯大業務規模,令長租公寓業務模式變得收益穩健可觀,最終構建促進行業良性發展的長效機制。


“事實上,這也符合未來中國房地產市場的發展趨勢?!閉廡┳抑賦?。中國房地產市場的核心競爭力比拼,正從土地資源爭奪轉向資產管理投資、專業服務等綜合能力的較量,一批具備專業投資眼光、多渠道資本運作、高超運營能力與專業服務品質的機構將從長租公寓市場脫穎而出,引領這個巨大藍海市場的發展方向與服務標桿。


美國長租公寓市場良性快速發展的秘密


在中國長租公寓市場興起時,美國長租公寓已經走過10多年的發展歷程。


值得注意的是,過去10多年美國長租公寓REITs創造了年均約9%回報率,甚至高于當地房地產開發銷售的收益回報,形成了一整套穩健的行業良性發展機制與商業模式。


在業內人士看來,美國長租公寓REITs回報率之所以如此高,主要得益于美國長租公寓市場秉承機構化、專業化、金融化相結合的發展模式。


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其中,機構化運作模式讓美國長租公寓選址精準,由此長租公寓空置率長期維持在低點,且租金呈現逐年上漲趨勢;專業化服務能力吸引大量年輕人選擇租房,大幅提升美國民眾與海外人士的租房需求;金融化讓美國長租公寓運營管理機構能通過多元化資本運作獲取大量低融資成本資金,從而實現業務規?;徊澆檔馱擻殺?,進而創造可觀回報帶動整個行業長期良性發展。


以美國首家上市的長租公寓REITs管理機構EQR(Equity Residential)為例,這家1969年成立于芝加哥的機構始終致力于為用戶提供高品質的住宅租賃服務,目前EQR擁有約302個物業,主要位于波士頓,紐約,華盛頓特區,西雅圖,舊金山和南加州等地區,共有約77498個長租公寓房間。


這家機構過去數十年的迅猛發展,恰恰得益于機構化、專業化、金融化相結合的發展模式。


通過機構化運營,EQR總能獲得美國產業園區云集的城市、大學聚集區附近的優質地段投資建設長租公寓,從而吸引大量職工與大學生入駐租房,將空置率保持在很低位置;


專業化服務在滿足職工與大學生的個性化租房服務同時,很大程度打造了市場良好口碑,從而吸引越來越多人群成為他們用戶。


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金融化具體表現在EQR運作旗下長租公寓項目通過REITs、資產證券化等方式獲得大量資金,從而進一步擴大業務規模降低運營成本,保證其投資回報率持續上漲,從而吸引更多資金投資,為業務可持續壯大奠定資金基礎。


事實上,正是機構化、專業化、金融化能力的不斷提升,讓EQR打造出長租公寓項目”募、投、管、退”的資本運作閉環,從而不斷壯大業務規模提升專業服務能力,成為當前美國最大的長租公寓運營管理機構之一。


不少業內人士認為,EQR的發展歷程與運營模式選擇,其實給中國長租公寓良性發展帶來不小的啟示。


“事實上,中國長租公寓市場看似火熱,依然存在機構化程度低、金融化運作少、專業化服務低的發展瓶頸?!幣晃謊芯砍ぷ夤⑹諧》⒄溝淖抑毖?。比如中國租房市場規模突破萬億大關,但機構管理比例占比不到10%,較美國機構化管理占比70%存在不小的差距,這也是租房市場虛假房源、缺乏保障、服務意識差等痛點難以徹底解決的根源之一。


“可以預見的是,隨著中國長租公寓市場逐步實現機構化、專業化與金融化,這些行業痛點將迎刃而解,進而創造經濟效應與社會效益的雙豐收?!彼賦?。


機構化、專業化、金融化的中國征途


不過,中國長租公寓市場要做到機構化、專業化與金融化,絕非易事。


在業內人士看來,機構化運營絕非一家機構“通吃”產業鏈各個環節,而是不同市場參與者攜手組成利益共同體,拿出各自的優質資源進行整合優化,構建長期穩健的良性發展業務模式,這就需要各個參與方在經營理念、服務品質訴求、資源整合方面形成高度默契。


專業化不僅僅要求長租公寓運營管理機構提供專業的租房服務,還包括金融機構能根據項目長期商業化運營目標,設定合理的低成本融資與資金使用安排規劃,最大限度提升項目的經濟效應與社會效益。


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金融化,即長租公寓市場的發展需要金融機構的深度參與,通過資產證券化、REITs等多渠道資本運作手段幫助機構獲得更多低融資成本資金,從而幫助長租公寓運營管理機構業務規模持續做大做強、進一步降低運營成本創造更高回報率,進而構建業務長期穩健良性發展的長效機制同時,不斷提升國內住房租賃市場的機構管理占比,帶動整個產業進一步良性快速發展。


正是意識到機構化、專業化、金融化的巨大價值。目前,國內具有一定規模的不動產投資公司已開始積極開展有益的探索。


如平安集團旗下專業的不動產投資及資產管理公司—平安不動產,在去年年底開始涉足長租公寓市場,并聯合專業的合作伙伴,共同設立基金,投資了上海森蘭項目,擬將其改造為中高端的長租公寓,計劃進行長期專業化、機構化的運營。未來三年,雙方還將在北上廣深一線城市及多個強二線城市投資長租公寓項目,目標資產管理規模100億元。


在業內人士看來,國內房產租賃市場發展初期,離不開重資產化的過程,然而從長遠看,重資產證券化將是必然趨勢,這一方面給投資及資產管理公司創造巨大的資本運作空間,另一方面也考驗它們的多元化籌資與專業投資管理能力。這背后,是投資及資產管理公司能否依托股東方的雄厚金融實力,通過金融資源不斷優化整合,進而提升產業聚合、產融結合、專業投資、精細化運營管理等能力,為長租公寓項目“募、投、管、退”創造更高回報與穩健發展的長效機制。


在一位平安不動產人士看來,金融資源的整合能力,不僅體現在新建長租公寓領域,還在存量房改造出租市場發揮巨大發展空間。隨著時間推移,存量房市場越來越大,若能通過金融資源的優化整合,借助機構化、專業化、金融化的運作模式切實解決存量房改造出租并大幅提升其使用率與收益回報,無疑將開辟國內住房租賃市場的新藍海。


“長期而言, 隨著長租公寓運營公司與投資機構運作模式日趨專業化與規?;?,一定會帶來長租公寓市場的長期健康發展、以及長租公寓資產的持續增值?!彼賦?。



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